Ngày càng có nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường cho thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê từng phòng, nhưng thị trường không ‘màu hồng’ như họ nghĩ.
Sau một thời gian tiếp xúc với nhiều chủ đất, một môi giới BĐS Mạnh Cường cũng đã trực tiếp đầu tư. Theo tính toán ban đầu, lãi ròng hàng tháng lên đến 40 triệu đồng, sau 9 tháng có thể thu hồi vốn.
Nhưng thực tế, mỗi tháng anh lỗ từ 10 – 20 triệu đồng chỉ trong một năm khai thác.
Tưởng lãi ai ngờ
Anh Cường thuê 1 căn ở gần trường đại học để làm ký túc xá ở Thủ Đức. Ngoài 18 triệu đồng tiền thuê nhà hàng tháng, anh đầu tư thêm 350 triệu đồng để sửa chữa và đưa vào khai thác 62 giường, giá thuê là 1,4 triệu đến 1,45 triệu đồng / tháng.
Anh ước tính doanh thu hàng tháng là 85 triệu đồng và trừ chi phí vận hành khoảng 20 – 25 triệu đồng, tiền thuê là 18 triệu đồng thì lãi ròng khoảng 40 triệu đồng. Do đó, anh có thể lấy lại tiền gốc chỉ trong 9 tháng. Anh thuê căn nhà trong 3 năm, đồng thời sẵn sàng chấp nhận tăng 10% tiền thuê hàng năm.
Thực tế, trong một năm khai thác, anh chỉ cho thuê được 14-24 giường và mỗi tháng chỉ thu được 20-32 triệu đồng. Sau khi trừ chi phí vận hành và tiền thuê mặt bằng, mỗi tháng anh lỗ từ 10 – 20 triệu đồng.
Làm sao tránh bẫy lợi nhuận “ảo”?
Ông nói: “Giá thuê nhà đã tăng vọt và các bên đang cạnh tranh gay gắt để thuê được những căn nhà tốt, nhưng nguồn cầu đang có dấu hiệu chậm lại.“
Vì vậy, một số công ty đang tập trung vào phân khúc văn phòng cho thuê. Ước tính chi phí vận hành các tòa nhà căn hộ cao gấp đôi so với các tòa nhà văn phòng.
“Đối với lĩnh vực cho thuê bán buôn và cho thuê lại phải tuân theo hệ thống để đảm bảo nguồn vốn ổn định, trong trường hợp thua lỗ thì có thể chia sẻ dòng tiền từ căn hộ này sang căn hộ khác.
Nếu bạn có ít kinh nghiệm, không thể tính toán hết các chi phí hoạt động, và nếu bạn có vốn mỏng, bạn có thể sẽ không thể cạnh tranh trên thị trường này ”, ông Thức nói.
Thực tế, trường hợp của anh Cường, nếu không tìm được người thuê mới, anh sẽ mất hơn 80% chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, chủ nhà yêu cầu người thuê lại phải chấp nhận các điều khoản của hợp đồng đã ký với anh ta.
Theo chuyên gia đầu tư bất động sản Lê Quốc Kiên, những trường hợp này đã nằm trong tính toán của chủ nhà nên họ thường chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu ba năm và trung bình từ năm năm trở lên.
“Khi người thuê làm ăn thua lỗ, sau này anh ta phải tìm người thuê mới để tăng thu nhập bằng nhiều chiêu trò nhằm tìm cách lấy lại càng nhiều vốn đã bỏ ra càng tốt. Chủ nhà sử dụng giá thuê của người trước để tham chiếu cho người thuê tiếp theo. Vì vậy chủ nhà không cần giảm giá cho người thuê mới. Để hạn chế rủi ro, vị chuyên gia này cho rằng nhà đầu tư phải tránh “bẫy” trả giá cao hơn trên thị trường để giành quyền khai thác. Đồng thời, trong rừng thông tin do chủ nhà, người thuê trước và môi giới cung cấp, nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng để tìm ra thu nhập và lợi nhuận thực tế.
Theo ông, thu nhập thực tế cần được tính toán dựa trên nhiều yếu tố như: Giá thuê khả thi trong khu vực, số lượng chính xác của từng loại phòng và tỷ lệ lấp đầy của từng phân khúc. Đặc biệt, nhà thuê nguyên căn thường chỉ cho thuê 60-95% số phòng.
Đồng thời, nhà đầu tư không nên quên một phần quan trọng khác, đó là chi phí quản lý và vận hành, chi phí quản lý, thuế thương mại, khấu hao vốn đầu tư.
Nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm lâu năm đã “quay xe” sang những hình thức đầu tư khác. Khi mà các sản phẩm bất động sản khan hiếm, giá lại tăng cao, tiềm năng không lớn, việc hợp tác góp vốn đầu tư đã giảm bớt được rủi ro phần nào trong biến động thị trường như hiện nay.
Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư sẽ tham gia với khoản vốn mà họ có. Công ty kinh doanh bất động sản sẽ trả phần lợi nhuận theo ngày thông qua tài khoản của họ. Như vậy, nhà đầu tư vừa có cơ hội gia tăng tài sản trong thời gian ngắn, vừa san sẻ được bớt rủi ro khi kinh doanh cho công ty.
Đơn cử với hình thức đầu tư này, công ty cổ phần tập đoàn Global Finance (GBF) đã tạo nên sức hút với đông đảo các nhà đầu tư tham gia. Không cần kinh nghiệm hay kiến thức về thị trường đủ nhiều vẫn đầu tư được chính là một trong những ưu điểm của chương trình này.
Global Finance cam kết mang tới lợi nhuận hấp dẫn cho khách hàng với lãi suất lên tới 9%/tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể lựa chọn mức vốn đầu tư từ 10-50 triệu đồng, hay kể cả mức đầu tư 100 triệu – 10 tỷ đồng tùy theo số vốn họ sẵn sàng.
Quý nhà đầu tư có nhu cầu tìm hiểu, tham gia hợp tác, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN GLOBAL FINANCE
Hotline: 0945031254 (Chuyên viên tư vấn)
